Bordeaux s'impose depuis plusieurs années comme l'une des destinations préférées des expatriés et non-résidents fiscaux souhaitant investir en France. Ville UNESCO depuis 2007, carrefour atlantique entre Paris (2h en TGV) et l'Espagne, Bordeaux offre un cadre de vie exceptionnel, un marché immobilier de prestige dynamique et une communauté internationale en plein essor.
Mais acheter depuis Tokyo, Dubai, New York ou Londres soulève des questions légitimes : comment obtenir un crédit immobilier sans domicile fiscal français ? Comment visiter des biens à distance ? Faut-il être présent chez le notaire ? Quelles obligations fiscales s'appliquent à un propriétaire non-résident ?
En tant que mandataire immobilier IAD Prestige basé à Bordeaux et moi-même d'origine britannique, j'accompagne depuis plus de dix ans des acquéreurs expatriés à travers toutes ces étapes. Ce guide répond à toutes vos questions.
Un expatrié peut-il acheter un bien immobilier en France ?
La réponse est oui, sans aucune restriction légale. La législation française n'impose aucune condition de résidence fiscale pour acquérir un bien immobilier sur le territoire. Que vous soyez ressortissant français établi à l'étranger, ressortissant étranger ou double national, vous pouvez acheter librement à Bordeaux.
Le statut de non-résident fiscal est défini par l'administration fiscale française (article 4 B du Code général des impôts) : vous êtes considéré non-résident si votre foyer principal, votre activité professionnelle principale et le centre de vos intérêts économiques se situent hors de France. Ce statut n'empêche en rien l'acquisition immobilière.
En pratique, les différences se jouent sur trois points :
- Le financement — Les banques appliquent des critères d'octroi plus stricts (apport plus élevé, taux légèrement supérieurs) mais des solutions existent, notamment via les banques spécialisées expatriés.
- Les démarches à distance — La procuration notariale permet de signer l'acte authentique sans être présent physiquement. Un seul déplacement reste conseillé, pour les visites.
- La fiscalité — Les revenus locatifs éventuels et la plus-value en cas de revente sont soumis à des règles spécifiques pour les non-résidents, détaillées plus bas.
Il est fortement conseillé de vous faire accompagner par un mandataire bilingue et rompu aux dossiers expatriés, qui connaît les spécificités de chaque étape et peut coordonner les intervenants (banquier, notaire, gestionnaire locatif) en votre nom.
Comment obtenir un prêt immobilier en tant que non-résident fiscal français ?
L'obtention d'un crédit immobilier pour non-résident est l'une des étapes les plus délicates d'un achat à Bordeaux depuis l'étranger. Bonne nouvelle : plusieurs banques françaises et internationales proposent des offres adaptées à ce profil.
Les banques qui prêtent aux non-résidents
Voici les principaux établissements à contacter en priorité pour un achat immobilier à Bordeaux en tant que non-résident fiscal :
| Établissement | Spécialité | Apport minimum |
|---|---|---|
| HSBC Expat | Spécialiste expatriés, présent dans 40+ pays | 20 % |
| BNP Paribas International Buyers | Service dédié acquéreurs étrangers | 25 % |
| Caisse d'Épargne | Réseau national, bon accueil NR selon les caisses | 20–30 % |
| Société Générale | Offre internationale, partenariats avec banques étrangères | 25 % |
| Crédit Agricole | Réseau mondial via « LCL International » | 20 % |
Les documents exigés
Le dossier de financement d'un non-résident comprend généralement : les trois derniers bulletins de salaire (traduits et apostillés si nécessaire), les deux derniers avis d'imposition du pays de résidence, le relevé de compte bancaire sur 3 mois, un justificatif d'identité et une simulation de bien (promesse de vente ou annonce). Certaines banques exigent également une assurance emprunteur internationale, souscrite auprès d'un assureur agréé en France.
Le taux d'intérêt proposé aux non-résidents est généralement 0,2 à 0,5 point supérieur à celui d'un résident, en contrepartie du risque perçu lié à la distance. En revanche, la durée d'emprunt reste comparable (jusqu'à 25 ans), et les frais de notaire — environ 7 à 8 % pour l'ancien à Bordeaux — restent à votre charge comme pour tout acquéreur.
Mon conseil (EN) : Start your banking conversations at least 3 months before you identify a property. A pre-approval letter ("accord de principe") will give you a significant advantage in competitive Bordeaux neighbourhoods.
"J'ai moi-même vécu l'expérience d'acheter en France en tant que ressortissant britannique. Je connais intimement la frustration de ne pas comprendre un contrat notarial de 40 pages, de ne pas savoir à qui faire confiance à 1 500 kilomètres, de ne pas pouvoir visiter un bien au dernier moment. C'est exactement pour cela que j'ai construit une méthode d'accompagnement entièrement pensée pour les acquéreurs à distance — avec des visites en direct sur FaceTime, des comptes-rendus bilingues, et une disponibilité sept jours sur sept."
Quels sont les quartiers bordelais privilégiés par les expatriés ?
Bordeaux compte une quinzaine de quartiers aux caractères très différents. Les expatriés et non-résidents qui cherchent à acheter se concentrent principalement sur trois zones, selon leur budget et leurs objectifs (résidence principale lors de séjours en France, pied-à-terre, investissement locatif).
Le Triangle d'Or (Golden Triangle)
Le quartier le plus prisé de Bordeaux, délimité par les cours de l'Intendance, Georges Clémenceau et Alsace-Lorraine. Architecture haussmannienne classique, commerces haut de gamme, proximité du Grand Théâtre et du Jardin Public. C'est ici que se concentre l'essentiel du marché immobilier de prestige bordelais, avec des appartements de standing allant du T2 aux grands appartements de famille. Le Triangle d'Or attire particulièrement les cadres expatriés qui souhaitent un pied-à-terre de qualité, facile à louer en leur absence.
Les Chartrons
Ancien quartier des négociants en vins, les Chartrons sont devenus l'adresse de prédilection des familles expatriées et des Britanniques résidant à Bordeaux. Ambiance village, marché du dimanche, galeries d'art, Cité du Vin à deux pas. Les maisons de négociants rénovées et les appartements en immeubles de caractère constituent l'essentiel de l'offre. Le quartier est desservi par le tramway ligne B, direction Saint-Jean ou Mérignac Aéroport. Les prix y sont légèrement inférieurs au Triangle d'Or, pour une qualité de vie très élevée.
Caudéran et le secteur Ouest
Pour les familles avec enfants scolarisés ou les expatriés souhaitant une maison avec jardin, Caudéran et ses environs (Mérignac, Le Bouscat) offrent un excellent rapport qualité-prix. Secteur résidentiel calme, bonnes écoles (dont plusieurs établissements internationaux), accès direct à l'autoroute A630 et à l'aéroport de Mérignac (vols directs vers Londres, Amsterdam, Francfort, Dubaï). Idéal pour un projet de retour progressif en France.
Bon à savoir — Bordeaux et le marché 2026
Après la correction de 2023–2024, le marché bordelais s'est stabilisé en 2025 et affiche une légère reprise sur les biens de qualité en 2026. Les expatriés profitent d'une fenêtre d'achat favorable, avec des prix encore inférieurs aux sommets de 2022 et des taux en baisse. Pour en savoir plus, consultez notre analyse des prix de l'immobilier à Bordeaux en 2026.
Quelles sont les étapes d'un achat immobilier à Bordeaux depuis l'étranger ?
Un achat immobilier à Bordeaux depuis l'étranger se déroule en 4 à 5 mois, selon la réactivité du vendeur et la rapidité d'obtention du financement. Voici la timeline typique que je construis avec mes clients expatriés :
Cadrage du projet — Semaines 1 à 2
Premier entretien en visioconférence (FR ou EN) : définition du budget total (prix d'achat + frais de notaire + travaux éventuels), des critères prioritaires (surface, quartier, standing), et des objectifs (pied-à-terre, location saisonnière, résidence de retour). Signature du mandat de recherche. Ce stade ne nécessite aucun déplacement.
Pré-accord bancaire — Semaines 2 à 6
Démarche bancaire en parallèle : constitution du dossier, envoi aux banques spécialisées, obtention d'un accord de principe (letter of intent). Ce document est indispensable pour négocier sérieusement et prouver votre solvabilité au vendeur. Durée estimée : 3 à 6 semaines.
Sélection des biens et visites — Semaines 3 à 8
Je sélectionne les biens correspondant à vos critères, réalise une première visite en votre nom (compte-rendu vidéo bilingue), puis organise une visite en direct via FaceTime ou WhatsApp. Si vous souhaitez vous déplacer, un seul voyage de 2 à 3 jours suffit pour visiter 4 à 6 biens présélectionnés. Dès le bien trouvé, je rédige et négocie l'offre d'achat.
Compromis de vente et financement — Semaines 8 à 16
Signature du compromis de vente chez le notaire : vous pouvez signer à distance par procuration notariale. Cette procuration est établie par un notaire français, puis authentifiée par le consulat français de votre pays de résidence. Le délai légal de rétractation de 10 jours s'applique. L'offre de prêt définitive intervient dans les 45 jours suivant le compromis.
Acte authentique — Semaine 16 à 20
Signature de l'acte notarié définitif. Vous pouvez être présent à Bordeaux ou déléguer à un mandataire via procuration notariale. Remise des clés et entrée en jouissance immédiate. Je reste disponible après la vente pour vous recommander des artisans, un gestionnaire locatif ou un service de conciergerie.
Quelles sont les spécificités fiscales pour un expatrié propriétaire à Bordeaux ?
La fiscalité est souvent la principale source d'inquiétude pour les acquéreurs non-résidents. Elle mérite d'être traitée sérieusement, même si elle ne doit pas constituer un frein à l'achat. Voici les principaux régimes applicables à un expatrié propriétaire d'un bien à Bordeaux.
Si vous louez votre bien
Les revenus locatifs perçus par un non-résident fiscal sont imposés en France, indépendamment de votre lieu de résidence. Ils relèvent des revenus fonciers et sont soumis à l'impôt sur le revenu (IR) au taux minimum de 20 % (ou au barème progressif si cela est plus favorable) ainsi qu'aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Des conventions fiscales bilatérales entre la France et votre pays de résidence peuvent toutefois éviter la double imposition — c'est notamment le cas avec le Royaume-Uni, les États-Unis, les Émirats Arabes Unis et la plupart des pays de l'OCDE.
Un régime de location meublée non professionnelle (LMNP) est possible pour les non-résidents et permet, sous conditions, d'amortir le bien et de réduire significativement la base imposable des revenus locatifs.
En cas de revente
La plus-value immobilière réalisée par un non-résident lors de la vente d'un bien en France est soumise à l'IR au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 7,5 % (pour les résidents de l'Union Européenne ou de l'EEE) ou 17,2 % pour les autres cas. Des abattements pour durée de détention s'appliquent (exonération totale après 30 ans de détention). En outre, un représentant fiscal agréé est obligatoire pour les ventes dépassant 150 000 euros si vous résidez hors de l'UE.
Taxe foncière et taxe d'habitation
La taxe foncière est due chaque année par tout propriétaire, résident ou non. La taxe d'habitation sur les résidences principales a été supprimée en 2023 pour tous les contribuables. En revanche, si votre bien à Bordeaux constitue une résidence secondaire (ce qui est souvent le cas pour les expatriés), la taxe d'habitation sur les résidences secondaires reste due. Certaines communes appliquent également une surtaxe sur les résidences secondaires dans les zones tendues — c'est le cas à Bordeaux depuis 2017.
Il est fortement recommandé de consulter un expert-comptable spécialisé en fiscalité internationale avant tout achat, afin d'optimiser votre structure patrimoniale (achat en nom propre, SCI, LMNP, etc.) en fonction de votre situation personnelle.
→ Lire notre guide sur l'investissement locatif à BordeauxPourquoi choisir un mandataire spécialisé pour acheter à distance ?
Acheter un bien immobilier à Bordeaux depuis l'étranger sans interlocuteur local de confiance expose à des risques majeurs : biens surévalués, diagnostics mal interprétés, délais de financement manqués, clauses contractuelles mal comprises. Un mandataire immobilier spécialisé dans les dossiers expatriés apporte une valeur ajoutée sur chacun de ces points.
La barrière de la langue et des usages
Le droit immobilier français est complexe et les actes notariaux peuvent dépasser les 50 pages. Pour un acquéreur non francophone ou peu familier des usages français, chaque document est une source d'incompréhension potentielle. James Nisbet, bilingue FR/EN de formation, traduit et explique chaque clause en termes simples, en anglais si nécessaire. Les comptes-rendus de visite, les analyses de biens et les synthèses juridiques sont systématiquement fournis dans les deux langues.
La coordination à distance
Un achat à distance mobilise de nombreux intervenants : notaire, banquier, diagnostiqueur, courtier en assurance, gestionnaire locatif. Le mandataire agit comme chef d'orchestre unique, coordonnant chaque partie, relançant les délais et vous tenant informé à chaque étape. Un seul point de contact, une seule langue, une seule ligne de confiance.
La connaissance du marché bordelais de prestige
Tous les mandataires ne sont pas égaux face au marché du prestige bordelais. Les biens d'exception (hôtels particuliers, appartements haussmanniens avec cave à vin, maisons de maître dans le Médoc) se négocient hors marché, entre professionnels. Un réseau solide comme celui d'IAD Prestige permet d'accéder à des opportunités qui ne paraissent jamais en ligne.
L'accompagnement après l'achat
Une fois les clés remises, les questions ne s'arrêtent pas : travaux de rénovation, ameublement, mise en location, déclaration fiscale des revenus locatifs, gestion locative au quotidien. Je vous recommande des partenaires de confiance pour chacune de ces étapes, testés et validés sur des dizaines de dossiers expatriés à Bordeaux.
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James Nisbet
Mandataire immobilier IAD Prestige · Bilingue français-anglais · Bordeaux
D'origine britannique et installé à Bordeaux depuis plus de quinze ans, James Nisbet accompagne une clientèle internationale et expatriée dans leurs projets immobiliers en Gironde. Mandataire certifié au sein du réseau IAD Prestige, il est spécialisé dans les biens de caractère et les dossiers d'acquisition à distance. Fort de plus de dix ans d'expérience aux côtés d'acquéreurs basés au Royaume-Uni, aux États-Unis, en Asie et dans les pays du Golfe, James intervient à chaque étape du projet — de la définition du budget à la remise des clés — en français et en anglais.